从5月10日起,回家停车,成了让江苏省昆山市张浦镇碧悦湾小区业主们头疼的事情:不投诉不开停车库道闸、短租车位不能租到自家楼下、购买车位又无法办理产权证。社区、开发商和物业的一系列操作,让这场“拉锯战”已经持续近一周时间了。
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5月16日,小区开发商、昆山市住建局等回应上游新闻记者表示,目前昆山范围内车位都无法办理产权证,开发商以租代售合规,该小区情况还在处理中。
不投诉不能停车
昆山碧悦湾小区是张浦镇人员较为密集的小区,业主称售房时,开发商表示小区人车分流,机动车统一停放地下停车库。但近年来,部分地下车位上锁后,因车位租赁、临时停车难等问题让业主与开发商、物业的矛盾不断加深。
▲公告显示,经社区会同开发商、物业协调,临停车不允许进入地下停车库。图片来源/上游新闻记者时婷婷摄
5月9日,小区张贴的一份公告,让矛盾再次升级。公告提到,经新塘社区会同开发商、物业公司进行协调,小区地下室(即地下车库)出入口道闸于2023年5月9日恢复正常使用,凡未办理地下室长租或短租手续的车辆,一律不能出入地下室。在非人防区域车位上停车的使用人,凡是未与开发商办理合法正规租赁手续的,都视为无效,一律不受理地下室道闸系统车牌录入,且严禁驶入地下室。
5月10日,公告发布第二天,小区出现维权事件。据上游新闻记者获取的多段视频显示,因路面车位不足,未购买和租赁车位的业主无法进入地下停车室停车,导致小区出现大范围拥堵,开发商及业主投诉后,相关部门经协调打开了道闸。而截至5月15日晚,这种现象每天都在发生,期间还出现了损坏道闸、业主与开发商起冲突等情况。
多名小区业主表示,并不是反对小区售卖和租赁车位,而是反对以这种方式售卖。“临时停车一天5块,我可以停到我方便的位置。租车位要根据开发商的要求停到指定位置,3个月一换,每次位置都不一样。比如我们住在5栋,但是开发商在5栋有位置的情况下,续租时要把我们安排到11栋楼下去停车。而购买车位,一个车位6万左右,每个月要再交50元管理费,合同使用期限只有20年。”多名业主表示,长租合同上标注20年后可以继续免费使用,就是违规以租代售。而开发商之所以设置这些条款,目的就是为了让业主购买无法办理产权证的车位。
▲长租合同上标注20年后车位可以继续免费使用。图片来源/上游新闻记者时婷婷摄
业主提供的多份录音也证明了该说法。一位短租业主在续租时被告知无法续租原车位,需要停放到其它楼栋下,而当该业主表示自家楼下有车位,且之前使用车位并未被租赁或卖出,开发商安排的新车位距离自己楼栋距离较远后,物业回应称,就是这样规定的。
住建部门回应:
全昆山都办不了车位产权
对于业主反映的情况,5月16日,小区开发商工作人员回应上游新闻记者表示,这样的做法是为了规范小区停车,也是和社区报备过的。“确实是3个月要换个车位,这是我们的规定。一般短租车位有区域限制,都是根据情况安排。长租就是20年,到期后免费使用。可以正常交易,但不是我们不办车位产权证,是昆山办不了。”该工作人员称,目前小区的这种情况只是部分业主不理解,已经在进行处理。同时,该工作人员也承认,长租车位即以租代售。而碧悦湾所在社区相关负责人此前接受上游新闻记者采访时则坦言,社区只能协调,无法解决。
在昆山范围内是否均无法办理车位产权?昆山市住房和城乡建设局工作人员表示,因为没有政策和细则,昆山市内的小区均无法办理车位产权。开发商以租代售的行为并无不妥,如果后期有政策,应该可以办理。但作为开发商和物业主管部门,张浦碧悦湾的矛盾应如何解决,该局工作人员并未做出回应。
针对以租代售现象,北京京本律师事务所主任连大有律师介绍,开发商“以租代售”的行为不受法律保护,且属于违法行为。从合同的履行方式“一次性付款”和合同履行的结果“车位使用方获得了与住宅同年限的使用权”,远远超过法定的20年租赁期限来看,有悖于正常的租赁协议,开发商租赁案涉地下车位的行为实质系“以租代售”。“以租代购”对业主而言,既没有产权上的确定性和期待性,又没有租赁上的合法性和合理性;而且“以租代售”还可能隐藏着开发商隐瞒重要事实的欺诈性和免除自己责任的恶意。而且产生纠纷时对车位的“购买者”明显不利。
连大有律师称,以租代售车位的现实销售中,开发商还会惯用拆分租户所支付的费用以降低其自身的法律风险。开发商在交易时除与租户签订租赁合同外,往往还掺杂认租书、服务协议等一系列协议,将车位租户所支付的费用拆分成租金、服务费、签约手续费、律师费等。即便租赁合同将来被认定为无效,车位租户亦仅可主张开发商返还租金及利息,而对于服务费等其他已付费用,则因法律关系不同而难以要求费用收取方退还。
因此,签订车位以租代售合同前,应主动要求开发商出示《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》及《建设工程消防验收意见书》等,以确认车位不属于违法建筑并且具备交付使用的条件。另根据《民法典》的规定,租赁合同的租赁期限不得超过20年,超过二十年的,超过部分无效。基于此,租户应谨慎核实合同中租赁期限的相关条款,切勿轻信开发商所宣称的免费租赁期/使用期而签订变相超过法定租赁期限的合同。
(文章来源:上游新闻)
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